Care e cari WuBookers, tra i vari format ricettivi il condhotel (o condotel) si distingue per alcune caratteristiche peculiari. Si tratta infatti di una forma ibrida, relativamente nuova, che consente a proprietari e gestori di condividere oneri e guadagni dell’attività alberghiera.
Scopriamo insieme in cosa consiste e cosa la rende unica.  

Cos’è e come funziona un condhotel

La parola condhotel deriva dall’unione di condominio e hotel. In effetti, volendo semplificare, un condhotel non è altro che un condominio che lavora come un albergo.
I proprietari delle singole unità immobiliari sono disposti cioè ad affittare i propri alloggi per periodi brevi, lasciandoli in gestione a un unico soggetto che svolge questo compito per tutti.
Nel condhotel sono presenti servizi tipici dell’hotel comuni a tutti gli appartamenti, come reception, concierge e pulizia, e lo staff che opera all’interno è lo stesso.

A differenza delle multiproprietà, in cui è necessario accordarsi per poter usufruire dell’immobile, nei condhotel i proprietari possono decidere liberamente quando usarlo e quando invece cederlo in affitto. Affitto di cui percepiscono i proventi in una percentuale variabile a seconda degli accordi con l’albergatore. Proprio perché i guadagni dipendono dall’occupazione, i condhotel si trovano di frequente all’interno di grandi città o destinazioni turistiche famose che possono garantire un flusso costante.
Inoltre, gli appartamenti di questo tipo sono spesso seconde case o case per le vacanze e il tempo libero: un aspetto che garantisce l’operatività regolare della struttura per la maggior parte dell’anno.

Condhotel in Italia: opportunità e requisiti

In Italia, i condhotel sono stati introdotti dal “Decreto sblocca Italia” (D.L. n. 133/14), poi convertito dalla Legge n. 164/14, e ulteriormente regolamentati dal Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 13/2018.  
L’obiettivo a monte era diversificare l’offerta turistica, favorendo l’occupazione nel settore e gli investimenti per la riqualificazione degli esercizi alberghieri già esistenti.

Senza entrare nel dettaglio della normativa, è importante evidenziare alcune caratteristiche essenziali, a partire dalla definizione data dal Decreto. Per condhotel si intende infatti: “un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso Comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie complessiva non può superare i limiti del 40% della superficie netta destinata alle camere”.

Oltre a quelle già indicate, tra le condizioni specificate dalla norma, rientrano anche:

• la presenza di almeno 7 camere, escluse le unità abitative ad uso residenziale, all’interno di uno stesso immobile o in altri purché siano ubicati a una distanza massima di 200 metri dall’edificio in cui avviene il check-in;
• la gestione unificata e integrata dei servizi del condhotel e delle camere/unità residenziali per la durata prevista dal contratto, e comunque per almeno 10 anni dall’inizio dell’attività;
• la portineria unica per ospiti e proprietari delle unità residenziali, con la possibilità di un ingresso separato per dipendenti e fornitori;
• l’esecuzione di un intervento di riqualificazione da cui risulti una classificazione dell’hotel pari ad almeno 3 stelle.

La norma però non vieta esplicitamente la costruzione di nuovi edifici con questa finalità che possono costituire un’opportunità di investimento. A quelle nazionali, bisogna comunque aggiungere eventuali regolamentazioni regionali e comunali.
Ma quali sono gli obblighi di proprietari e albergatori, e quali i pro e i contro per gli uni e per gli altri?

Responsabilità e oneri per proprietari e gestori

I proprietari di unità immobiliari gestite all’interno di un condhotel hanno responsabilità simili a quelli di chi possiede un appartamento tradizionale. Queste comprendono, ad esempio, il rispetto delle regole del condominio, le spese di manutenzione e possibili migliorie domestiche, nonché l’attivazione e il pagamento di un’eventuale assicurazione e delle tasse applicate nel Paese di ubicazione.

Gli altri costi, come manutenzione e utenze, possono essere definite dal contratto con l’albergatore. Nella maggior parte dei casi, è quest’ultimo a farsi carico degli oneri di gestione, che comprendono quindi la vendita dell’immobile, la sistemazione dell’alloggio, l’accoglienza degli ospiti e l’housekeeping management.
Operazioni che possono essere svolte in gran parte attraverso un buon PMS per hotel come Zak, il gestionale all-in-one di WuBook. Grazie alle sue numerose funzionalità integrate, infatti, consente di ottenere prenotazioni dirette e indirette, organizzare efficacemente il servizio di pulizia, impostare tariffe e offerte speciali, ottenere pagamenti e report. Un supporto essenziale per ridurre il tempo dedicato all’operatività e, di conseguenza, i rischi e i costi di gestione.

Pro e contro del condhotel

Gli alberghi condominio rappresentano una soluzione valida per tanti motivi, pur non essendo privi di qualche controindicazione.
Ai proprietari possono portare un reddito in più, che però dipende dalla popolarità della meta turistica e della struttura in sé. Anche la percentuale di guadagno è variabile e può essere pari, inferiore o superiore a quella dell’albergatore.

A differenza di altre opzioni simili, questa offre poi una certa libertà di scelta sulla frequenza di affitto, ma è comunque fondamentale rispettare le condizioni previste dal contratto. I servizi dell’albergo sono comunque sempre disponibili anche per i proprietari, che tuttavia possono trovarsi in difficoltà di fronte alla richiesta di prestiti o altri finanziamenti destinati all’acquisto di appartamenti con questa destinazione d’uso.

A sua volta, l’albergatore può essere sollevato dal peso dell’acquisto e della gestione di un’intera proprietà e può persino valutare un intervento di riqualificazione di un esercizio già esistente. D’altro canto, non è possibile disporre degli alloggi al 100% e bisogna considerare sempre momenti di chiusura al pubblico in periodi potenzialmente vantaggiosi. La compresenza di camere e interi appartamenti può attirare ospiti diversi, aprendo così la struttura a nuovi target e mercati potenziali. Per altro verso, però, è importante garantire che le unità residenziali dispongano di tutti i comfort tipici di un albergo, provvedendo anche alle opportune integrazioni in termini di arredamento e attrezzatura quando necessario.

In sintesi, i condhotel sono una fusione interessante tra settore ricettivo e immobiliare che, come tutte le formule già esistenti, riserva pro e contro: studiare attentamente il tuo contesto locale e informarsi con i tuoi consulenti è essenziale per capire se fa per te o meno.