Care e cari WuBookers, chi possiede un immobile e vuole farlo fruttare in modo continuativo ha diverse opzioni a disposizione. Le due principali sono la locazione tradizionale, a famiglie o studenti con contratti di lungo termine, o l’affitto turistico, ovvero la vendita temporanea dell’alloggio per soggiorni vacanzieri. Ma quale delle due soluzioni conviene di più a un proprietario o a un’agenzia che gestisce immobili per conto di altri? Mettiamole a confronto.

Cosa intendiamo per affitto ad uso turistico

Prima di addentrarci nel confronto tra le due, è importante chiarire cosa intendiamo in questo articolo per affitto turistico. A seconda del Paese e della legislazione vigente, infatti, alcune definizioni possono cambiare e così i criteri previsti dalle varie soluzioni di affitto immobiliare. In Italia, ad esempio, alcuni termini che possono sembrare simili (come casa vacanza, affitto breve e affitto turistico) identificano realtà molto diverse tra loro, anche dal punto di vista normativo e amministrativo. In questo caso, quando parliamo di affitto turistico ci riferiamo in generale alla locazione di un immobile per finalità turistiche, senza entrare nel dettaglio della specifica forma giuridica che tale attività assume; e la mettiamo a confronto con quella – altrettanto generale – ad uso abitativo o residenziale. Dunque, ora che abbiamo chiarito la terminologia, vediamo da vicino i pro e i contro dell’uno e dell’altro.

Pro e contro dell’affitto tradizionale

L’affitto tradizionale è una modalità particolarmente apprezzata da chi non ha molto tempo da dedicare all’immobile e alla sua gestione. Una volta individuati gli inquilini adatti e sistemata la parte burocratica, infatti, l’attività richiesta al proprietario o all’agenzia intermediaria è piuttosto saltuaria e blanda, salvo casi particolari. Le entrate sono stabili nel tempo e spesso questa formula è incentivata dalle amministrazioni locali, soprattutto nelle mete ad alto tasso di occupazione turistica (quelle che soffrono del cosiddetto “overtoursim”), dove gli alloggi per i residenti scarseggiano.

D’altro canto, l’immobile ad uso residenziale impone anche alcune condizioni al proprietario: non sempre il canone d’affitto è incrementabile a piacere e, una volta stabilito, è possibile che rimanga fisso per lungo tempo. Se tutto va come deve, l’appartamento rimane “bloccato” per tutta la durata del contratto. Anche la scelta degli inquilini non è sempre facile e, oltre al rischio di incuria, possono verificarsi anche episodi sgradevoli, soprattutto se chi abita l’alloggio non è sufficientemente solido economicamente.

Vantaggi dell’affitto turistico e aspetti da considerare

Affittare l’immobile a turisti offre numerosi vantaggi. Il primo riguarda proprio la disponibilità dell’appartamento o della casa vacanza, che possono essere utilizzati liberamente dal proprietario quando non sono occupati dagli ospiti. Un altro lato positivo riguarda i profitti: a seconda dell’inquadramento fiscale della proprietà e delle attività consentite oltre alla locazione, è possibile infatti ottenere guadagni extra attraverso servizi e optional aggiuntivi, come pasti, esperienze e pacchetti vacanza. Inoltre, prezzi e tariffe possono variare nel corso dell’anno per massimizzare gli introiti quando la domanda è alta.
La permanenza ha una durata limitata nel tempo e, se ci si appoggia a determinati portali esterni per la vendita, è possibile selezionare i viaggiatori sulla base delle recensioni precedenti: così anche il timore per eventuali danni alla proprietà e disagi legati agli ospiti può essere contenuto.

Naturalmente non mancano aspetti potenzialmente negativi che vanno messi in conto prima di intraprendere questa attività. La gestione di un alloggio turistico richiede infatti un impegno e dei costi costanti, a partire da quelli legati alla sua promozione e manutenzione (comprese le spese di pulizie). Per questo molte persone preferiscono affidarsi a professionisti specializzati come i property manager che si occupi di tutto. In alcuni casi, le agenzie immobiliari offrono questo servizio insieme a quello classico di compravendita: quando è così, l’intermediario diventa il punto di riferimento sia per l’acquisto dell’immobile, che per il management successivo e ottiene un doppio beneficio.
A differenza dell’affitto a lungo termine, l’alloggio per vacanze è poi esposto all’andamento del mercato turistico e, dunque, può subire cali importanti di prenotazioni, che rendono irregolari le entrate.
Tuttavia, alcuni di questi ostacoli possono essere affrontati meglio grazie ad alcuni strumenti di lavoro dedicati.

Gestire gli immobili ad uso turistico grazie al PMS per hotel

Uno di questi è sicuramente il PMS per hotel. Si tratta di un programma nato proprio per gestire immobili turistici e strutture alberghiere, alleggerendo il lavoro di proprietari, agenzie e hotelier. Questo sistema assolve infatti a una lunga serie di compiti – dall’organizzazione delle prenotazioni, alla registrazione degli ospiti, fino al check-out – che, in alternativa, graverebbero sull’attività quotidiana degli operatori.
Zak è il Property Management System di WuBook pensato per chi vuole mettere a reddito una o più proprietà sfruttando tutti i vantaggi dell’alloggio per vacanze. Ecco come ci riesce.

Zak di WuBook per gli affitti turistici

Zak è un gestionale alberghiero all-in-one: questo significa che ha già al suo interno tutte le principali funzioni di cui un proprietario, un’agenzia immobiliare o un property manager hanno bisogno per promuovere, distribuire e vendere gli alloggi. Così, non c’è bisogno di attivare tanti software diversi ma è possibile configurarne uno solo sulla base delle proprie necessità reali.Grazie ai diverse funzionalità di Zak è possibile, ad esempio:

• gestire una o più proprietà direttamente o per conto di terzi, grazie al calendario delle disponibilità (sempre accessibile da qualunque dispositivo), accessi individuali proprietario/property manager, calcolo automatico delle commissioni e della percentuale delle vendite da OTA e altri canali di distribuzione;  
• gestire le comunicazioni con gli ospiti, anche in maniera automatizzata attraverso email preimpostate e programmate in momenti strategici, come pre-stay, durante il soggiorno e post check-out;    
• definire tariffe e prezzi della casa vacanza o del B&B, comprese regole per la variazione stagionale e la gestione di pricing dinamici;
• coordinare il servizio di pulizia anche tra più proprietà e persone addette;
• proporre servizi ancillari ed esperienze extra per aumentare gli incassi;
• monitorare l’andamento delle vendite e dell’occupazione e confrontare le performance nel tempo attraverso le statistiche dedicate.

Tutto da un’unica piattaforma, semplice e intuitiva, e raggiungibile in qualunque momento da qualunque dispositivo.

Gli affitti turistici richiedono attenzione e capacità manageriali diverse rispetto a quelli residenziali, ma con il giusto approccio e gli strumenti adeguati difficoltà e criticità sono ridotte al minimo.