Care e cari WuBookers, avete a disposizione uno o più immobili da inserire sul mercato dell’offerta turistica come casa vacanza? Avete però ancora dei legittimi dubbi? Questo articolo tenterà di fornire una serie di consigli su come aprire e gestire una casa vacanza.

La tipologia dell’offerta

A chi interesserà mai una casa vacanza rispetto a formule più specifiche, quali alberghi o pensioni? In effetti, a ben guardare, il target non è esattamente quello e non è nemmeno detto che il discrimine principale sia solo una questione di potere d’acquisto.

Indubbiamente, a parità di giorni e ospiti, le case vacanze risultano più appetibili per chi ha attenzione alle spese; quindi una famiglia di 4 persone alla ricerca di una situazione che permetta loro un occhio ai costi, una situazione tranquilla e “di casa”, e la maggior flessibilità di gestione per un periodo non brevissimo di permanenza, trova in questa tipologia di offerta un obiettivo desiderato.

Ma oggi il mercato – come sappiamo – si è evoluto, e la giusta casa vacanza trova sostenitori anche in altri target altrimenti insospettabili. Ad esempio, coppie alla ricerca di una soluzione più a contatto con il tessuto sociale del luogo rispetto agli alberghi, spesso sono percepiti come bolle separate; abbiamo già parlato di questo nel turismo esperienziale.

Cosa fare prima di aprire e gestire una casa vacanze?

Aprire un’attività non è mai semplice. Obblighi di legge e regolamentazioni da seguire sono sempre imprescindibili e, per chi inizia, sono fonte di preoccupazione. 

Nel campo dell’ospitalità, Internet ha dato al settore una grande spinta e ha offerto strumenti che hanno rivoluzionato anche questo mercato.

Per cui, se hai la fortuna di poter mettere un immobile a reddito come casa vacanza, avrai più chance di successo se la proprietà sia in un territorio già interessato da flussi turistici. Se poi l’immobile presenta caratteristiche peculiari, tra posizione, accessibilità e arredi, il suo charme sarà una calamita!

Casa vacanze, bed & breakfast o affittacamere?

Queste tre tipologie sono simili ma non uguali. Le differenze sono regolamentate e – presto detto – così riassunte.

• I bed & breakfast necessitano di una minima attività ristorativa da parte dell’imprenditore: la colazione. L’incombenza è stata parzialmente aggirata dando la possibilità di rilasciare ai clienti dei voucher per poter fare la prima colazione in strutture terze, quali il bar più vicino.
• Gli affittacamere, invece, sono strutture composte da non più di sei camere ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed, eventualmente, servizi complementari.
• La casa vacanza è, invece, la soluzione più semplice, senza obblighi di ristorazione o i limiti abitativi degli affittacamere: è sufficiente una casa arredata a disposizione degli affittuari.

Aspetti tecnici su come aprire e gestire una casa vacanza

Aprire e gestire una casa vacanze presenta sia pro che contro: tra i vantaggi vanno senz’altro annoverati i guadagni che derivano dall’affittare l’immobile ai turisti, uniti alla convenienza di investire in un bene che è già di proprietà e che, magari, non si utilizzerebbe (si pensi alla classica casa sul mare lasciata deserta).

Gli inconvenienti, però, possono essere non di poco conto. Innanzitutto, le spese di straordinaria amministrazione restano in capo al proprietario/gestore. Se si rompe la caldaia o c’è un guasto all’impianto elettrico, le spese sono a carico del titolare (a meno che il danno non sia evidentemente attribuibile dall’uso dagli affittuari). Negli affitti di brevissima durata, inoltre, anche l’ordinaria amministrazione incomberà sul proprietario; dalla riparazione dei piccoli difetti, alle pulizie della struttura prima di concederla al nuovo affittuario sono sempre a carico della proprietà.

Inoltre, ci sono le tasse da pagare sui guadagni, e altre spese legate alla registrazione del contratto e alla comunicazione di cessione del fabbricato. A questi costi dovrebbe essere aggiunta la stipula di una polizza assicurativa che sebbene non sia obbligatoria è assai consigliabile.

Essendo definita un’attività meramente ricettiva, per una casa vacanze basta essere in possesso di un immobile abitabile.

La struttura dovrà essere a norma

Nel senso che deve essere completamente agibile e abitabile (e munita, quindi, di bagno e cucina).

Inoltre è necessario segnalare alla questura territorialmente competente l’apertura dell’attività, che ha solo il fine conoscitivo per l’autorità. Successivamente sarà obbligatorio comunicare loro i nominativi degli ospiti entro le 24 ore dall’arrivo.

A prescindere se si sia inquadrati come professionisti o meno, a fine locazione va emessa una ricevuta fiscale di pagamento e i guadagni vanno dichiarati tra i redditi.

Fin qui questa trafila vale per tutti, anche per chi non vuole o non ha la possibilità di trasformare la casa vacanza in un lavoro. Ma se la posizione permette un flusso di presenze sufficientemente costante per tutto l’anno, allora saremo soggetti alle norme sulle imprese. Ogni regione ha le proprie regole ma, generalmente, dalla terza casa vacanza in su, bisogna qualificarsi come impresa. Questo comporta l’obbligo di aprire una partita iva, di presentare la scia (segnalazione certificata di inizio attività) e iscriversi al registro delle imprese, assoggettandosi alla relativa tassazione.

Come gestire una casa vacanza?

Come dicevamo essere posizionati in un territorio ricco e ambito dal turismo ti aiuterà, ma oggi potrebbe non essere sufficiente. Quindi affacciarsi al mondo delle intermediazioni web è importantissimo.

In tanti iniziano solo segnalando la propria presenza presso siti quali Booking o Air B’n’B, ma ben presto ci si rende conto che per il potenziale cliente è un aspetto decisivo poter farsi un’idea della struttura sul sito proprietario.

Inoltre gli acquisti sui portali OTA comportano il riconoscimento di un fee che potrebbe essere evitato se il nostro sito avesse un booking engine con channel manager in grado di effettuare delle transazioni. Noi di WuBook siamo in grado di darti strumenti allo stato dell’arte ma, ciò non di meno, vogliamo darti qualche ulteriore suggerimento.

• Le sinergie
  Instaura sinergie con gli uffici turistici. Inoltre cerca di avere qualche ulteriore asso nella manica rispetto alla concorrenza per risolvere le necessità dei tuoi ospiti. Che sia un fidato meccanico in grado di fare un lavoro onesto e fatto bene a un’auto con un problema o che sia una cantina con vigneti dove orientare i tuoi ospiti per una serata speciale, sono tutti aspetti che concorreranno alla tua reputazione, reale e online.
• La cura
  Le case che hanno un aspetto trasandato sono scelte dai turisti come scelte di ripiego. Inoltre inducono gli ospiti ad avere poca cura degli interni, il ché ingenera una pericolosa spirale di crescente trasandatezza. Con un po’ di gusto e creatività si può offrire una casa ben arredata senza investire grandi capitali. 
• L’attitudine
  La relazione umana è importante, te lo diciamo noi che viviamo progettando servizi Internet. Per i tuoi ospiti sii un mentore discreto, aiutali a fare esperienza di quanto meglio il tuo territorio è in grado di offrire.

Infine…

Selezionata la piattaforma OTA su cui proporsi, noterai che hai la possibilità di caricare delle immagini. Cerca l’aiuto di un professionista per offrire delle foto in grado di restituire al meglio l’atmosfera della tua casa vacanze. Sarà un investimento prezioso anche per arricchire il tuo sito web o per completare brochure e depliant relativi alla tua struttura.

Valuta se abbia senso fare un sito ad hoc. Esistono vari sistemi, anche a basso costo, per presentare la propria struttura sul web. Se però il flusso di clienti lo consente e/o il numero delle case vacanza gestite è tale per cui si necessita di un sito più prestante che permetta di gestire i check-in e i check-out, opta per soluzioni che ti sgravino di parte del lavoro e, comunicando direttamente con i siti OTA, abbiano sempre aggiornate le disponibilità e i prezzi. 

Poiché la pubblicità è l’anima del commercio è ricorda che sarà fondamentale stanziare dei budget per l’advertising digitale. 

Conclusione

Come hai letto, ci sono tante aspetti che potrebbero farti ripensare se iniziare o meno a convertire una tua proprietà in casa vacanza. Ma è anche vero che, una volta avviata, questo tipo di attività garantisce una buona fonte di entrate a fronte di una gestione irrisoria rispetto a chi deve mantenere una struttura come un albergo o una pensione. Coltiva il tuo sogno e cerca di costruire per i tuoi clienti esperienze memorabili, alla fine risulteranno essere i migliori ambassador della tua attività.